Флиппинг квартир в Казахстане — сколько можно заработать на перепродаже

Флиппинг квартир — это покупка жилья для быстрой перепродажи, обычно после ремонта. Допустим, квартиру предлагают за 15 млн ₸, а после отделки её можно продать за 25 млн ₸. Сколько останется после оплаты ремонта, процентов и налога?

Пример расчёта прибыли от перепродажи квартиры

В примере квартиру продаёт физлицо вне предпринимательской деятельности. Предположим, что весь прирост стоимости облагается индивидуальным подоходным налогом (ИПН) по ставке 10%. Во втором сценарии покупатель сторговался до 22 млн ₸, а ожидание продажи добавило 300 тыс. ₸ процентов.

Как рассчитать максимальную цену покупки

Начните с цены, по которой сможете продать квартиру с учётом торга. Затем сложите расходы на ремонт, проценты, содержание и оформление сделки. В осторожном сценарии продажа приносит 22 млн ₸, а перечисленные расходы составляют 5,3 млн ₸. Допустим, ваша цель — заработать 2 млн ₸ после налога.

При одной ставке ИПН на весь прирост после налога остаётся разница между ценами продажи и покупки, умноженная на (1 − ставка ИПН). Например, при ставке 10% остаётся 90%. Этой суммы должно хватить на расходы и целевую прибыль.

Предельная цена покупки = цена продажи − (расходы на ремонт, проценты, содержание и оформление + целевая прибыль) ÷ (1 − ставка ИПН).

Подставим суммы из примера. 22 млн ₸ − (5,3 млн ₸ + 2 млн ₸) ÷ 0,90 ≈ 13,89 млн ₸.

Подставляйте ставку в долях единицы. Например, 10% — это 0,10. Если меняется сумма кредита, пересчитайте проценты по новому графику. При расчёте ИПН по двум ставкам проверьте прибыль при выбранной цене покупки с учётом обеих ступеней.

Как выбрать квартиру под ремонт и перепродажу

1. Оцените цену продажи по похожим квартирам. Сравните квартиры с готовой отделкой в том же доме или микрорайоне. Учитывайте площадь, этаж, тип дома и состояние подъезда. Посмотрите, как давно размещены объявления, и заложите торг.
2. Составьте смету до покупки. Отдельно посчитайте работы, материалы и резерв на то, что может обнаружиться после демонтажа. Если нанимаете бригаду, согласуйте состав работ, цену и сроки.
3. Посчитайте, на сколько месяцев понадобятся деньги. Считайте от оплаты покупки до расчёта с покупателем. Включите ремонт, поиск покупателя и оформление. Для задержки на один-два месяца заложите дополнительные расходы на проценты и содержание квартиры.
4. Проверьте документы до задатка. Попросите продавца показать сведения о зарегистрированных правах и обременениях, сверьте планировку с технической документацией. В новостройке уточните, введён ли дом в эксплуатацию и когда можно оформить право собственности и получить кадастровый паспорт.

Как учесть ипотеку при перепродаже квартиры

До задатка запросите у банка предварительный график платежей. Уточните первоначальный взнос, годовую эффективную ставку вознаграждения (ГЭСВ) и полную сумму, которую придётся внести при досрочном погашении на предполагаемую дату продажи.

Для расчёта прибыли сложите проценты за период владения. Стоимость квартиры уже учтена в строке покупки. Для бюджета до продажи посчитайте, сколько собственных средств потребуется на первоначальный взнос, ремонт и полные ежемесячные платежи, включая погашение основного долга.

Если квартира к моменту продажи остаётся в залоге, заранее согласуйте с банком порядок погашения займа, расчётов с покупателем и снятия обременения.

Какой налог при перепродаже квартиры в Казахстане в 2026 году

При продаже купленной квартиры вне бизнеса у налогового резидента Казахстана может возникнуть ИПН с прироста стоимости, если цена продажи выше цены покупки, а срок владения меньше установленного. При продаже в 2026 году для жилья, право на которое зарегистрировано до 1 января 2026 года, действует переходный срок в один год. Для жилья, право на которое зарегистрировано с 2026 года, срок составляет два года. Его считают от даты регистрации права собственности.

При обычной покупке по договору купли-продажи прирост считают по положительной разнице между ценой продажи и подтверждённой ценой приобретения. Ремонт и проценты по кредиту учитывают в расчёте прибыли сделки. Ставка ИПН составляет 10% в пределах 8 500 МРП облагаемого дохода за год и 15% с суммы превышения. В 2026 году этот порог составляет 36 762 500 ₸.

При перепродаже в рамках бизнеса через ИП или ТОО порядок расчёта налога зависит от режима и от того, как учтён объект.

Какой ОКЭД выбрать для перепродажи и ремонта квартир

Покупка собственных объектов для перепродажи. Ориентир — класс 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». В нём есть ОКЭД 68101 для покупки и продажи многоквартирных и жилых домов и ОКЭД 68102 для прочей недвижимости. При регистрации бизнеса на перепродаже отдельных квартир уточните пятизначный код в Бюро национальной статистики, указав, какие объекты покупаете и продаёте.

Ремонт квартир на заказ. Если вы получаете оплату от заказчика за ремонт, подбирайте ОКЭД по виду работ. Коды отделки собраны в группе 43.3 «Отделочные работы».