Налоги при сдаче недвижимости в аренду в Казахстане в 2026 году

Налоги при сдаче недвижимости в аренду в Казахстане зависят от статуса арендодателя, налогового режима и вида объекта. В 2026 году для подходящей под условия аренды жилья можно применять режим для самозанятых: ИПН составляет 0%, а социальные платежи — в общем случае 4% дохода. У ИП на упрощённой декларации базовая ставка налога составляет 4%, но социальные платежи рассчитываются отдельно. Физлицо вне этих режимов платит ИПН по правилам для доходов физических лиц.

Ниже разберём сдачу квартиры, дома, офиса, магазина и склада, покажем различия между режимами и примеры расчётов. Материал касается арендодателей — налоговых резидентов Казахстана; условия режима для самозанятых дополнительно ограничены гражданством и статусом кандаса.

Какие налоги платят при сдаче недвижимости: таблица на 2026 год

Таблица показывает основные варианты налогообложения арендного дохода. Налог на имущество и обязательства по земельному участку проверяются отдельно.

В 2026 году 1 МРП = 4 325 тенге. Поэтому 300 МРП — это 1 297 500 тенге, 8 500 МРП — 36 762 500 тенге, а 230 000 МРП — 994 750 000 тенге. Месячный лимит самозанятого нельзя подменять средним доходом за год.

Можно ли сдавать недвижимость в аренду без ИП

Да, регистрация ИП требуется не во всех случаях. Пункт 3 статьи 35 Предпринимательского кодекса разрешает физлицу, которое не использует труд работников на постоянной основе, не регистрировать ИП при получении доходов, облагаемых у источника выплаты, либо доходов, которые физлицо облагает самостоятельно. Отдельно предусмотрено применение режима для самозанятых.

Поэтому правило «доход превысил 360 МРП за год — обязательно открывать ИП» нельзя применять без проверки этих исключений. ДГД по ВКО прямо разъясняет: при самостоятельно облагаемых доходах указанное исключение действует независимо от суммы дохода.

Для арендодателя важно определить, в каком качестве заключён договор, кто платит за аренду и кто исполняет налоговые обязательства. Отсутствие регистрации ИП не освобождает от налога и не отменяет необходимость учитывать доход.

Основание: статья 35 Предпринимательского кодекса и разъяснение ДГД по ВКО о пороге 360 МРП.

Налог с аренды у физлица: ставка, вычеты и декларация

Если арендодатель не применяет режим для самозанятых и не учитывает аренду в предпринимательском доходе ИП, применяются правила ИПН для физлиц. В 2026 году ставка составляет 10% с годового облагаемого дохода до 8 500 МРП включительно и 15% с суммы превышения.

Порог относится к доходу человека по соответствующим правилам налогообложения, а не к каждой квартире отдельно. При наличии зарплаты и других доходов может потребоваться их совокупный расчёт с зачётом уже удержанного налога.

Можно ли уменьшить доход на налоговые вычеты

При самостоятельном расчёте ИПН физлицо вправе применять предусмотренные законом личные вычеты, если они не были использованы у налогового агента. Базовый вычет в 2026 году — 30 МРП за месяц, с годовым пределом 360 МРП: соответственно 129 750 и 1 557 000 тенге.

Например, если базовый вычет уже полностью использован работодателем при расчёте налога с зарплаты, повторно уменьшать на него доход от аренды нельзя. Если вычет не использован или использован частично, его применение проверяется при заполнении декларации. Поэтому формула «всегда 10% всей полученной аренды» не учитывает возможные вычеты.

Подробнее: разъяснение о базовом вычете 30 МРП и о самостоятельном применении вычетов.

Кто перечисляет налог

Арендатор — обычное физлицо: арендодатель самостоятельно рассчитывает ИПН и отражает доход в декларации о доходах и имуществе, форме 270.00.

Арендатор — ТОО или ИП, выступающий налоговым агентом: при выплате дохода обычному физлицу налог рассчитывает, удерживает и перечисляет арендатор. В договоре стоит ясно указать, является ли согласованная сумма арендной платой до удержания налога или суммой к получению арендодателем.

Для арендодателя, который действует как ИП или надлежащим образом применяет режим для самозанятых, порядок другой. Нельзя автоматически удерживать ИПН как с обычного физлица, не проверив его статус и документы.

Сдача квартиры в аренду как самозанятый

В перечень разрешённых для самозанятых видов деятельности включён ОКЭД 68201 — аренда и субаренда жилой недвижимости. Режим можно применять, если одновременно соблюдаются условия:

• арендодатель — гражданин Казахстана или кандас и не зарегистрирован как ИП;
• нет наёмных работников;
• деятельность соответствует разрешённому перечню;
• доход по режиму не превышает 1 297 500 тенге за календарный месяц в 2026 году.

ИПН составляет 0%, а социальные платежи в общем случае — 4% дохода: по 1% на обязательные пенсионные взносы, обязательные пенсионные взносы работодателя, социальные отчисления и взносы на ОСМС.

Доход учитывается через специальное мобильное приложение, например e-Salyq Business, с формированием чеков. Социальные платежи перечисляются ежемесячно, по общему правилу не позднее 25-го числа следующего месяца. Отдельная налоговая отчётность по этому режиму не требуется.

Для пенсионеров по возрасту предусмотрено освобождение от перечисленных социальных платежей. Это исключение нельзя автоматически распространять на любого получателя пенсионных или социальных выплат: значение имеет основание освобождения.

Если квартиру арендует компания, самозанятый подтверждает расчёт чеком специального приложения и исполняет обязательства по своему режиму. Такую аренду нужно отличать от выплаты обычному физлицу, с которой компания удерживает ИПН.

Для посуточного размещения сначала необходимо правильно определить вид деятельности. Услуги краткосрочного проживания нельзя автоматически относить к ОКЭД 68201 только потому, что объект представляет собой квартиру.

Источники: перечень по постановлению № 994, условия и платежи самозанятых, разъяснение для пенсионера, сдающего квартиру.

Налоги при сдаче нежилого помещения в аренду

Аренда офиса, магазина или склада не становится деятельностью самозанятого по ОКЭД 68201. Этот код относится к жилью. Коды аренды нежилой недвижимости 68202–68209 в разрешённый перечень для самозанятых не включены.

Для нежилого объекта проверяют возможность налогообложения дохода обычного физлица, упрощённой декларации для ИП или ТОО либо общеустановленного режима. Само отсутствие деятельности в перечне самозанятых не означает, что любое физлицо обязано зарегистрировать ИП: применимость исключений статьи 35 проверяется отдельно.

Вид объекта помогает выбрать соответствующий ОКЭД:

• ОКЭД 68202 — бизнес-центр, офисные помещения, административное здание;
• ОКЭД 68204 — собственная торговая недвижимость;
• ОКЭД 68205 — арендуемая торговая недвижимость и её субаренда;
• ОКЭД 68206 — встроенные и пристроенные нежилые помещения в жилых домах, не предназначенные для торговли или стоянки автомобилей;
• ОКЭД 68208 — складские помещения и площадки;
• ОКЭД 68209 — прочая недвижимость, включая предусмотренные этим подклассом земельные участки и производственные помещения.

Указание кода в регистрационных данных само по себе не подтверждает право на налоговый режим. Оцениваются фактическая деятельность и все условия его применения.

ИП на упрощёнке: ставка и ограничения для аренды

С 2026 года базовая ставка налога на упрощённой декларации — 4%. Маслихаты вправе уменьшать или увеличивать её не более чем на 50%, поэтому перед расчётом нужно проверить ставку для своего вида деятельности и места нахождения объекта.

Режим доступен соответствующим условиям ИП и юридическим лицам — резидентам Казахстана. Предельный доход — 600 000 МРП за календарный год, или 2 595 000 000 тенге в 2026 году. Также проверяются ограничения статьи 723 Налогового кодекса, в том числе связанные с участием в других юридических лицах, и перечень запрещённых видов деятельности.

Налоговая база определяется по правилам режима. Арендные расходы, ремонт и коммунальные платежи нельзя просто вычесть из поступлений так же, как расходы при расчёте прибыли на общем режиме. Для работодателей предусмотрена отдельная корректировка на расходы по доходам работников при выполнении условий статьи 724.

Социальные платежи ИП за себя и обязательства по работникам рассчитываются отдельно. Их размер зависит от базы, наличия работников и оснований для освобождения. При этом плательщики упрощёнки освобождены от социального налога: социальный налог и социальные платежи — разные обязательства.

Можно ли применять упрощёнку при аренде магазина или торгового рынка

В постановлении № 970 прямо указана аренда и эксплуатация торгового рынка — ОКЭД 68203. Для этой деятельности упрощёнка запрещена.

Отдельный пункт касается субаренды торговых объектов, относящихся к торговым рынкам и стационарным торговым объектам категорий I и II, а также расположенных на их территории торговых мест, торговых объектов и объектов общественного питания. В перечне приведены коды 68204 и 68205; примечание предусматривает исключение для торговых объектов IV и V категорий.

Поэтому нельзя объявлять всю аренду собственной торговой недвижимости запрещённой только по наличию кода 68204. Нужно сопоставить деятельность с формулировкой запрета: собственная аренда или субаренда, категория объекта, его расположение и остальные условия режима.

Источники: правила упрощённой декларации и пункты 15–16 и примечание к перечню № 970.

Примеры расчёта налога с аренды

Ниже — условные примеры. Они показывают расчёт отдельных платежей при указанных условиях; налог на имущество и возможные обязательства по земле в них не включены.

Квартира за 300 000 тенге в месяц: самозанятый

Арендодатель соответствует условиям режима, не имеет оснований для освобождения от соцплатежей и получил за месяц 300 000 тенге.

• ИПН: 300 000 × 0% = 0 тенге.
• Социальные платежи: 300 000 × 4% = 12 000 тенге.

При таком же доходе все 12 месяцев социальные платежи составят 144 000 тенге за год. Но соблюдение лимита всё равно проверяется за каждый месяц.

Квартира за 300 000 тенге в месяц: обычное физлицо

Арендатор — обычное физлицо. За год получено 3 600 000 тенге. Допустим, личные вычеты арендодатель уже полностью использовал по зарплате, иных уменьшений нет, а совокупные доходы не приводят к применению ставки 15%.

ИПН с аренды: 3 600 000 × 10% = 360 000 тенге за год. Если у человека есть право на неиспользованные вычеты, итоговая сумма может быть меньше.

Офис за 500 000 тенге в месяц: ИП на упрощёнке

Предположим, ИП вправе применять режим, местная ставка составляет 4%, а налоговая база за полугодие равна 3 000 000 тенге.

Налог: 3 000 000 × 4% = 120 000 тенге за полугодие. Социальные платежи ИП и обязательства по работникам, если они есть, прибавляются отдельно.

Субаренда: налог не обязательно считают с разницы

ИП арендует офис за 400 000 тенге и сдаёт его в субаренду за 600 000 тенге в месяц. Предположим, он законно применяет упрощёнку по ставке 4%, а предусмотренные законом корректировки отсутствуют.

Налог с такого дохода за месяц для иллюстрации: 600 000 × 4% = 24 000 тенге. Считать его как 4% от разницы 200 000 тенге было бы неверно. Фактический расчёт и уплата налога по упрощёнке производятся за полугодие.

Когда при аренде недвижимости возникает НДС

Базовая ставка НДС в 2026 году — 16%. Обязательная постановка на учёт проверяется при превышении установленного оборота в 10 000 МРП — 43 250 000 тенге в 2026 году — с учётом правил определения этого оборота и круга плательщиков.

Для обычного физлица без ИП, самозанятого и плательщика упрощёнки нельзя автоматически начислять НДС на аренду только потому, что объект коммерческий. На упрощёнке арендные обороты не облагаются НДС в рамках этого режима.

С 1 января 2026 года отменено общее освобождение от НДС при сдаче жилого помещения в аренду. Поэтому арендодатель — плательщик НДС на общем режиме не должен руководствоваться старым правилом «аренда квартиры всегда без НДС».

При этом предусмотрено переходное освобождение для передачи жилья по договору долгосрочной аренды с правом выкупа, заключённому до 1 января 2026 года. Обычная долгосрочная аренда квартиры и аренда с правом выкупа — разные случаи.

Источник: разъяснение ДГД по изменениям НДС с 2026 года.

Если недвижимость арендует компания: почему важен режим арендодателя

При выборе режима стоит учитывать не только собственный платёж, но и налоговые последствия для арендатора.

С 2026 года у плательщика на общеустановленном режиме расходы на приобретение товаров, работ и услуг у поставщика на упрощённой декларации не относятся на налоговые вычеты. Это касается и арендных услуг при выполнении условий соответствующей нормы.

Поэтому компания, которая снимает офис или склад, может заранее спрашивать о режиме арендодателя. Такой вопрос связан с её расчётом налогооблагаемого дохода. Для решения полезно сравнить общую налоговую нагрузку, стоимость ведения учёта и условия договора с конкретным арендатором.

Основание: подпункт 16 статьи 286 Налогового кодекса; разъяснения Минфина, вопросы 12 и 88.

Когда сдавать декларацию и платить налог

Доход от аренды за 2026 год физлицо отражает в декларации, которую сдаёт в 2027 году. Срок 15 сентября 2026 года относится к отчётности за предыдущий год.

Для упрощёнки базовые сроки — 15 августа и 15 февраля для декларации, 25 августа и 25 февраля для налога. Если последний день исполнения налогового обязательства нерабочий, срок переносится на ближайший следующий рабочий день. Социальные платежи ИП перечисляются по своим срокам, а не раз в полугодие вместе с налогом.

Основание: статьи 64, 418–419 и 727 Налогового кодекса. Сроки социальных платежей самозанятых также разъяснены УГД по району Беимбета Майлина.

Нужно ли отдельно платить налог на имущество и землю

Налог с арендного дохода и налог на имущество имеют разные основания. Уплата ИПН, КПН или платежей самозанятого не заменяет обязательства, связанные с владением недвижимостью.

По земельному участку дополнительно проверяются земельный налог либо плата за пользование землёй — в зависимости от права на участок. Порядок расчёта налога на имущество зависит, в частности, от собственника, объекта и его использования в предпринимательской деятельности. Поэтому ставки для личной квартиры нельзя без проверки переносить на коммерческий объект ИП или ТОО.

Частые вопросы о налогах с аренды

Нужно ли платить налог, если сдаю только одну квартиру?

Само количество квартир не освобождает доход от налогообложения. Для одной квартиры также нужно определить порядок учёта дохода и уплаты платежей. При соблюдении условий может подходить режим для самозанятых.

Можно ли платить 4% при сдаче магазина как самозанятый?

Аренда магазина не входит в разрешённую для самозанятых деятельность по ОКЭД 68201. Возможность применять упрощённую декларацию нужно проверять отдельно. У неё тоже есть базовая ставка 4%, но это другой режим с другими условиями и платежами.

Есть ли в 2026 году патент или ЕСП для сдачи квартиры?

ЕСП не применяется с 1 января 2024 года, а специальный режим на основе патента отменён с 2026 года. Для текущей аренды нужно выбирать из действующих вариантов; прежние инструкции об оплате ЕСП или патента не подходят.

Облагается ли субаренда только с разницы между полученной и уплаченной арендой?

Это зависит от налогового режима. На упрощёнке нельзя автоматически уменьшать поступления на арендную плату собственнику. На общем режиме расходы учитывают по правилам вычетов при наличии оснований и подтверждающих документов.

Если арендатор удержал ИПН, нужно ли платить его второй раз?

Повторно перечислять тот же налог не нужно. При наличии обязанности декларировать совокупные доходы ранее удержанный ИПН учитывается при итоговом расчёте. Сам факт удержания налога по одному договору не исключает обязанностей по другим доходам.

Как определить подходящий вариант для своей недвижимости

1. Определите объект и фактическую деятельность: жильё, офис, магазин, склад, торговый рынок; собственная аренда или субаренда.
2. Проверьте статус сторон: физлицо, самозанятый, ИП или ТОО; выступает ли арендатор налоговым агентом.
3. Оцените доступность режима: месячный или годовой лимит, работники, запрещённые виды деятельности и другие ограничения.
4. Рассчитайте все обязательства: подоходный налог, социальные платежи, возможный НДС, налог на имущество и платежи по земле.
5. Закрепите расчёты в договоре: размер платы, порядок удержания налога, НДС при его наличии и подтверждение платежей.

При расчёте для конкретного договора учитывайте другие доходы арендодателя, применённые вычеты, местную ставку упрощёнки и основания для освобождений. Примеры в статье рассчитаны только для указанных в них условий.