Для деятельности по управлению недвижимостью за вознаграждение или на договорной основе рассматривают ОКЭД 68321. Для комплексного обслуживания жилых объектов — ОКЭД 81101, коммерческих объектов — ОКЭД 81102.
При выборе ОКЭД для ОСИ, КСК или управляющей компании необходимо учитывать фактическую деятельность: управление общим имуществом, организацию работы подрядчиков, комплексное обслуживание здания или оказание отдельных услуг.
Название организации само по себе не определяет код. Также важно различать некоммерческие организации собственников и коммерческий бизнес: правила применения налоговых режимов у них отличаются.
- Основные ОКЭД для управления и обслуживания недвижимости
- Чем отличаются ОСИ, КСК и управляющая компания
- Какой ОКЭД выбрать для ОСИ
- Какой ОКЭД нужен КСК
- ОКЭД 68321 для управляющей компании
- Когда нужен ОКЭД 81101
- Когда нужен ОКЭД 81102
- Чем управление отличается от комплексного обслуживания
- Нужны ли ОСИ и КСК коды аренды недвижимости
- Можно ли ОСИ и КСК применять упрощёнку в 2026 году
- Может ли коммерческая управляющая компания работать на упрощёнке
- Облагаются ли налогом взносы собственников
- Можно ли управлять домом как самозанятый
- Какие требования действуют помимо выбора ОКЭД
- Часто задаваемые вопросы
Основные ОКЭД для управления и обслуживания недвижимости
| Код | Наименование | Когда рассматривать |
|---|---|---|
| ОКЭД 68321 | Управление недвижимостью за вознаграждение или на договорной основе | Выполнение функций по управлению и эксплуатации недвижимости по договору |
| ОКЭД 81101 | Комплексное обслуживание жилых объектов | Предоставление комплекса вспомогательных услуг на жилых объектах клиента |
| ОКЭД 81102 | Комплексное обслуживание коммерческих объектов | Предоставление комплекса вспомогательных услуг на коммерческих объектах клиента |
ОКЭД 68321 входит в секцию L — «Операции с недвижимым имуществом». Коды 81101 и 81102 относятся к разделу 81 секции N, который охватывает обслуживание зданий и благоустройство территорий.
Все направления операций с недвижимостью собраны в секции L справочника ОКЭД. Другие коды можно найти в общем справочнике ОКЭД Казахстана.
Чем отличаются ОСИ, КСК и управляющая компания
ОСИ — объединение собственников имущества. Оно создаётся собственниками для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества.
КСК — кооператив собственников квартир и нежилых помещений. Его деятельность регулируется законодательством о жилищных отношениях и некоммерческих организациях.
Управляющая компания — субъект предпринимательства, оказывающий услуги по управлению объектом кондоминиума на предусмотренном законом основании.
Действующий Закон «О жилищных отношениях» разграничивает формы управления объектом кондоминиума и субъектов, оказывающих услуги по управлению. Поэтому ОСИ, КСК и управляющая компания не являются взаимозаменяемыми названиями одной организационной формы.
Для выбора ОКЭД нужно определить, какие функции выполняет конкретная организация, а для выбора налогового режима — дополнительно проверить её правовой статус.
Какой ОКЭД выбрать для ОСИ
При выполнении функций по управлению недвижимостью для ОСИ рассматривают 68321 — управление недвижимостью за вознаграждение или на договорной основе.
Однако выбор нельзя делать только по аббревиатуре «ОСИ». Нужно сопоставить уставную и фактическую деятельность с пояснениями классификатора.
Важно различать:
- управление общим имуществом и организацию его содержания;
- предоставление комплекса услуг по обслуживанию жилого объекта;
- отдельную уборку, ремонт или другие самостоятельные услуги.
Пример. ОСИ организует исполнение решений собственников, взаимодействует с подрядчиками и контролирует выполнение договоров. Уборку подъездов выполняет отдельная клининговая организация. Код подрядчика не становится автоматически кодом ОСИ.
Если ОСИ самостоятельно выполняет комплекс работ по обслуживанию жилого объекта, дополнительно сопоставляют содержание этой деятельности с 81101.
Какой ОКЭД нужен КСК
Для КСК, выполняющего функции по управлению недвижимостью на договорной основе, рассматривают 68321.
Если деятельность представляет собой комплексное обслуживание жилых объектов, необходимо также оценить соответствие коду 81101.
Ключевой вопрос — что именно делает кооператив:
- организует управление, исполнение решений собственников и работу подрядчиков;
- предоставляет комплекс услуг по обслуживанию дома;
- оказывает отдельные самостоятельные услуги.
Пример. КСК управляет несколькими объектами кондоминиума и организует их обслуживание через подрядчиков. Такая модель отличается от работы сервисной организации, которая по договору предоставляет собственный комплекс вспомогательных услуг на объекте.
Коды следует выбирать по содержанию деятельности, а не копировать из регистрационных данных другого кооператива.
ОКЭД 68321 для управляющей компании
68321 подходит для управления и эксплуатации недвижимости за вознаграждение или на договорной основе. Подкласс также включает деятельность агентств по сбору арендной платы.
Практические примеры для сопоставления:
- управление объектом собственника по договору;
- организация эксплуатации недвижимости;
- взаимодействие с арендаторами в рамках порученных функций;
- контроль и сбор арендных платежей;
- выполнение согласованных функций по управлению общим имуществом.
Конкретные обязанности определяются договором и фактически выполняемой работой.
Пример. Собственник коммерческого здания поручает компании управлять объектом: взаимодействовать с арендаторами, контролировать платежи и организовывать выполнение договорных обязательств. Для такой деятельности рассматривают 68321.
Подробные пояснения приведены в карточке ОКЭД 68321.
Когда нужен ОКЭД 81101
81101 — комплексное обслуживание жилых объектов.
По пояснениям классификатора подкласс охватывает предоставление комплекса вспомогательных услуг на жилых объектах клиента. В их состав могут входить общая уборка и обслуживание внутренних помещений, вывоз мусора, обеспечение охраны и безопасности, услуги службы приёма и другие связанные вспомогательные услуги.
Главный признак — предоставление комплекса услуг по обслуживанию объекта.
Пример. Организация по договору обеспечивает комплекс вспомогательных услуг в жилом комплексе: уборку общих помещений, работу службы приёма и другие согласованные функции обслуживания. Такую деятельность сопоставляют с 81101.
При этом одна только уборка подъездов не становится комплексным обслуживанием. Для отдельной услуги необходимо рассматривать соответствующий специализированный код.
Когда нужен ОКЭД 81102
81102 — комплексное обслуживание коммерческих объектов.
Этот подкласс рассматривают при предоставлении комплекса вспомогательных услуг на коммерческих объектах клиента. Например, на офисном или торговом объекте.
Как и для жилой недвижимости, значение имеет содержание работы:
- управление недвижимостью по договору — направление 68321;
- комплекс вспомогательных услуг на коммерческом объекте — направление 81102;
- отдельная уборка или другая самостоятельная услуга — соответствующий профильный код.
Название «управляющая компания» не означает, что любой её договор автоматически относится к 68321. Договор на комплексное обслуживание нужно оценивать по фактическому составу услуг.
Чем управление отличается от комплексного обслуживания
| Содержание деятельности | Код для сопоставления |
|---|---|
| Управление недвижимостью по договору, выполнение порученных управленческих функций | ОКЭД 68321 |
| Предоставление комплекса вспомогательных услуг на жилом объекте | ОКЭД 81101 |
| Предоставление комплекса вспомогательных услуг на коммерческом объекте | ОКЭД 81102 |
| Только общая уборка жилого дома или его помещений | ОКЭД 81211 |
| Только общая уборка коммерческого здания | ОКЭД 81212 |
Класс 68.32 прямо исключает комплекс услуг по обслуживанию зданий, относящийся к направлению 81.10. В свою очередь, класс 81.10 исключает предоставление только одной вспомогательной услуги.
Поэтому нельзя считать 68321 и 81101 полными аналогами.
Если организация самостоятельно развивает несколько направлений, могут потребоваться основной и дополнительные ОКЭД. При этом отдельные вспомогательные операции внутри единого комплекса не следует автоматически считать самостоятельными направлениями бизнеса.
Нужны ли ОСИ и КСК коды аренды недвижимости
Управление общим имуществом не равнозначно сдаче собственной или арендованной недвижимости.
Например:
- исполнитель управляет квартирой собственника за вознаграждение — рассматривают ОКЭД 68321;
- предприниматель сам арендует квартиру и предоставляет её в субаренду — рассматривают ОКЭД 68201;
- посредник только находит арендатора для квартиры клиента — рассматривают ОКЭД 68312.
Если организация получает поступления от использования общего имущества дома, необходимо отдельно определить правовое основание операции, сторону договора и характер поступлений. Сам факт поступления денег на счёт ОСИ не позволяет автоматически выбрать код аренды или считать всю сумму его коммерческой выручкой.
Можно ли ОСИ и КСК применять упрощёнку в 2026 году
Некоммерческие организации не вправе применять специальный налоговый режим на основе упрощённой декларации. Это ограничение предусмотрено пунктом 2 статьи 723 Налогового кодекса.
Для ОСИ органы государственных доходов отдельно подтвердили запрет на применение упрощёнки с 2026 года. Для КСК необходимо учитывать его статус некоммерческой организации.
Следовательно, отсутствие ОКЭД 68321 или 81101 в перечне запрещённых видов деятельности само по себе не даёт ОСИ или КСК права перейти на упрощённую декларацию.
| Организация | Возможность применения упрощёнки |
|---|---|
| ОСИ как некоммерческая организация | Не вправе применять |
| КСК как некоммерческая организация | Не вправе применять |
| Коммерческая управляющая компания | Проверяется по всем условиям режима |
Изменение ОКЭД не устраняет ограничение, связанное с некоммерческим статусом организации.
Может ли коммерческая управляющая компания работать на упрощёнке
Может, если соответствует всем условиям режима.
Коды 68321, 81101 и 81102 не указаны в перечне запрещённых видов деятельности, утверждённом постановлением Правительства № 970. При этом проверяются фактическая деятельность компании и остальные ограничения.
В частности, учитываются:
- статус налогоплательщика;
- годовой доход в пределах 600 000 МРП;
- ограничения статьи 723 Налогового кодекса;
- другие осуществляемые виды деятельности.
Базовая ставка составляет 4%, с возможностью изменения маслихатом в установленных пределах. Социальные платежи рассчитываются отдельно.
Вывод для коммерческой управляющей компании нельзя автоматически переносить на ОСИ или КСК.
Облагаются ли налогом взносы собственников
Налоговый учёт взносов собственников отличается от учёта оплаты коммерческих услуг управляющей компании.
Для некоммерческих организаций Налоговый кодекс предусматривает исключение определённых поступлений из совокупного годового дохода при соблюдении установленных условий. В их числе — предусмотренные законом обязательные и целевые взносы.
Однако это не означает, что любые поступления ОСИ или КСК освобождены от налогообложения. Доходы от иной деятельности необходимо оценивать отдельно.
Также отсутствие КПН по соответствующим взносам не отменяет возможных обязательств по выплатам работникам и другим операциям.
Можно ли управлять домом как самозанятый
Режим для самозанятых не применяется к деятельности по кодам 68321, 81101 и 81102: этих кодов нет в разрешённом перечне по постановлению Правительства № 994. Сам режим предназначен для соответствующих условиям физических лиц, а не для ОСИ или КСК как юридических лиц.
При этом отдельный исполнитель может оказывать разрешённую услугу. Например, 81211 — общая уборка жилых домов включён в перечень для самозанятых.
Это разные ситуации: уборка подъездов по договору и выполнение функций по управлению домом не являются одной деятельностью.
Какие требования действуют помимо выбора ОКЭД
При оказании услуг по управлению объектом кондоминиума необходимо учитывать Закон «О жилищных отношениях».
Для субъектов управления закон предусматривает, в частности:
- наличие работников с документом о признании профессиональной квалификации для выполнения соответствующих функций;
- предусмотренное законом основание деятельности — договор или протокол собрания;
- информирование жилищной инспекции о начале и прекращении управления конкретным объектом.
Для управляющей компании также предусмотрен уведомительный порядок начала и прекращения деятельности. Поэтому указание ОКЭД само по себе не подтверждает выполнение всех требований к управлению многоквартирным домом.
Часто задаваемые вопросы
* — Примеры приведены для пояснения различий между видами деятельности. Для конкретной организации учитываются её учредительные документы, договоры и фактически выполняемые функции.
